Monday 31 October 2011

10月31日月底清算, 等待大温地产局月底总数据

十月底- 成交量 / 新上市量 = 比例 
2011 – 2389 / 4357 = 55%   *等待最后大温地产局月底数据
2010 – 2337 / 3698 = 63%
2009 – 3704 / 4977 = 74%
2008 – 1364 / 4867 = 28%
2007 – 3028 / 4819 = 63%
2006 – 2722 / 4862 = 56%
2005 – 3099 / 4041 = 77%
2004 – 2734 / 3703 = 74%
2003 – 3765 / 4200 = 90%
2002 – 2866 / 3535 = 81%

十月底总房源: 库存(月)
2011-16400:6.9   *等待最后大温地产局月底数据
2010-14075:6.0
2009-12084:3.3
2008-19257:14.1
2007-11500:3.8
2006-13000:4.8
2005-10000:3.2

看来, 成交量今年比去年相当,微涨2%, 是10多年来第三低
新上市量比去年大涨 18%
[成交/新上市]比例比去年下跌8%, 是10多年来第二低
总房源比去年上升 17%,是近年来第二高
库存量从去年的6个月上升到今年的6.9月, 是近年来第二高


十月房市继续供过于求,价位将继续软化。

Sunday 30 October 2011

2011 十月房市数据与展望

1. 总房源应该在10月已经达今年顶端。 过去10年的总房源平均在6-7月就见顶,今年下半年开始出现供过于求的现象,造成房源囤积。
总房源比去年多约2400单位,或是 17%。
今年10月成交量是10年来前三低,比去年微升3-5%左右。
囤积量达到10年来同月第二高,比去年同期增加近一个月的存货量
10月份总房源 / 成交量 /  囤积量(以月计)
2011 ~ 16500 / ~2400 / ~6.8
2010 – 14075 / 2337 / 6.0
2009 – 12084 / 3704 / 3.3
2008 – 19257 / 1364 / 14.1
2007 ~ 11500 / 3028 / 3.8
2006 ~ 13000 / 2722 / 4.8
2005 ~ 10000 / 3099 / 3.2

2. 依据往年数据,年底的总房源大致上是10月的75-80%, 所以明年1月初的房源可能处于 12500单位。 将远超过2011年初的房源, 同时也是过去10年来第二高的年初房源, 仅次于2009年初。  大家都知道加拿大政府在08年9月至09年4月间大幅降息, prime rate 从4.75%降到2.5%,大幅压低买房门槛, 间接拉提了房市。同样的情况在今年已不会再见。 09年年初的房市大反弹在2012年不会重演。
年初总房源记录
2012 ~ 12500
2011 - 10438
2010 - 10218
2009 - 13966
2008 ~ 10000
2007 ~ 10000
2006 ~ 7500
2005 ~ 10000

3. 保守预测明年房价看跌10-15%

投资移民并非房价最大推手 - 政府政策才是

投资移民是推动房价的因子之一
但十年来的政府政策(降低买房门槛)及下降的利率才是影响房市大局的最大推手

以下为BC受投资移民影响较少的地方的房价趋势
Kamloops: 10年涨150%

 点击图片或此处查看原图 |  查看图片的EXIF信息

Chilliwack: 10年涨133%

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Victoria: 10年涨133%

 点击图片或此处查看原图 |  查看图片的EXIF信息

vs Vancouver: 10年涨140%

Friday 28 October 2011

North Vancouver 独立屋 10月 价位走向

North Vancouver 北温 2011-10月 vs 2011-9月 独立屋 价位走向:

数据: 9月24日-10月24日 (vs 8月24日-9月24日)

平均已售出房要价: 1012,000 (1107,000)
平均最后售出价: 991,000 (1,077,000)

中位数已售出房要价: 919,000 (949,000)
中位数最后售出价: 895,000 (936,000)

平均售出价比起上个月 下降 $86,000, -8.0%
中位数售出价比起上个月 下降 $41,000, -4.4%

Thursday 27 October 2011

Richmond 独立屋10月价位走向

Richmond 2011-10月 vs 2011-9月 独立屋 价位走向:

数据: 9月24日-10月24日 (vs 8月24日-9月24日)

平均已售出房要价: 1188,000 (1293,000)
平均最后售出价: 1139,000 (1,217,000)

中位数已售出房要价: 953,000 (1048,000)
中位数最后售出价: 924,000 (989,000)

平均售出价比起上个月 下降 $78,000, -6.4%
中位数售出价比起上个月 下降 $65000, -6.6%

Tuesday 25 October 2011

Burnaby独立屋10月价位走向

Burnaby 2011-10月 vs 2011-9月 独立屋 价位数据:

数据: 9月24日-10月24日 (vs 8月24日-9月24日)

平均已售出房要价: 993,000 (1,044,000)
平均最后售出价: 970,000 (1,020,000)

中位数已售出房要价: 938,000 (930,000)
中位数最后售出价: 930,000 (931,000)


平均售出价比起上个月下降 $50,000, -4.9%
中位数售出价比起上个月 持平

十月底房市库存记录及预测 October Inventory/Sales/Listings record

十月  -  成交量 / 新上市量 – 比例  (sales/listings - ratio)
2011 – 2500-2800 / 4500-4800 ~ 57%?
2010 – 2337 / 3698 = 63%
2009 – 3704 / 4977 = 74%
2008 – 1364 / 4867 = 28%
2007 – 3028 / 4819 = 63%
2006 – 2722 / 4862 = 56%
2005 – 3099 / 4041 = 77%
2004 – 2734 / 3703 = 74%
2003 – 3765 / 4200 = 90%
2002 – 2866 / 3535 = 81%
十月总房源 / 消化速度 (月) (Total Inventory / Months of Inventory)
2011 ~ 16700 / ~6.3
2010 – 14075 / 6.0
2009 – 12084 / 3.3
2008 – 19257 / 14.1
2007 ~ 11500 / 3.8
2006 ~ 13000 / 4.8
2005 ~ 10000 / 3.2
看来今年十月的售出/上市房比例将是十年来第二至第三差
2011 十月总房源 将比 2010 高大约2500 单位,或是18%
以目前的销售速度,需要大于6个月才能消化掉房源 - 这算是十年来第二差
It appears this October’s [Sale/New Listing] Ratio may become the 2nd-3rd worst of the last decade.
It also appears that both Total Inventory and MOI will be the 2nd highest in at least the last 7 years (lacking Inventory data beyond 2005). Our current inventory count exceeds Oct 2010 by over 2500 units, an increase of 18%.

Wednesday 19 October 2011

10月中 大温房市数据与展望 II

10月19日大温地区 Greater Vancouver 住宅单位:
新上市单位: 212
售出单位 : 82

价位变更 : 121


10月1-19日 (2011) 大温地区 住宅单位
新上市单位: 3057
平均每工作日新上市单位: 255
售出单位: 1499
平均每工作日售出单位: 125
售出/新上市 比例: 49%
推断月底总新上市单位: 5097
推断月底总售出单位: 2499


2010-10月 大温地区 住宅单位
2010月底总新上市单位: 3762
平均每工作日新上市单位: 188
2010月底总售出单位: 2392
平均每工作日售出单位: 120
月底 售出/新上市 比例: 64%

预计今年10月售出量比起去年上升5-10% (150-250单位),但新上市量预计比去年10月上升25-35% (1000-1300单位)。售出/新上市比例将比去年下跌6-8%, 继续走向买方市场

过去十年售出单位记录:

19991680
20001765
20012379
20022866
20033765
20042735
20053099
20062722
20073028
20081364
20093700
20102337

大温地区房价历史

1. 大温地区35年来指标价图表 (至2011年初)



http://cuer.sauder.ubc.ca/cma/data/R...-vancouver.pdf
红线(调整通膨后的房价)
1981年的房价顶点后,过了25年(2006)房价才回升到同等价位。

若把通膨调整后的房价以过山车来诠释:


2. 大温地区35年来均价图表 (至2011九月, 未考虑通膨)


2. 大温地区3年来均价图表


总房源


总成交量


3. 下图:可支配所得 vs 房屋贷款成长率

Monday 17 October 2011

十月中:加拿大,世界经济状况一览

1. 中国经济"硬着陆"已经开始 - 可能会比杜拜严重1000倍
- Market Watch 10/17/2011
Chanos: China’s hard-landing has already begun
China’s bust will be a thousand times worse than Dubai
- 中国房地产销售量在九,十月比去年下跌了40-60%
- 中国房地产与财经股票已经从顶点下跌了30%。  水泥与钢铁的价位亦不断下跌。
- 中国的债务每年以2Trillion 的速度增加。

2. 拥有房产的战后婴儿潮族群应该考虑现在把握时机卖房
- Globe & Mail 10/17/2011
Home-owning baby boomers should consider ‘for-sale’ signs
- 庞大的战后婴儿潮在2011年开始达到65岁退休年龄,将从净买房族群转成净卖房族群。
- 房价今后不看好。 
- 应该赶在其他战后婴儿潮打算卖房前卖房, 以免到时卖方竞争加大,供过于求。

3. 法国的AAA国债评比可能遭到降级威胁。葡萄牙可能成为下一个危机所在点。欧盟紧急救难金过于庞大,资金来源不明,缺乏具体共识与方案。
- Mish's Global Economic Trend Analysis 10/17/2011
France Risks AAA Rating on EFSF Leverage; Spotlight on Portugal, the Next to Fail

4. 美国各大公司计划关闭多间美国店面,缩减扩张计划。 
美国 shopping mall 空置率创造前所未有新高
就业机会未来将趋冷淡















Lowes to Close Stores;Gap to Close US Stores, Expand in China; Best Buy to Reduce Square Footage by 10%; Mall Vacancies Record High; Grim Jobs Picture

5. 加拿大企业对未来前景表示悲观, 经济前景暗淡。
CBC 10/17/2011
Business outlook turns gloomy
- 未来一年打算减少投资,减少雇佣劳工

10月中 大温房市数据与展望

10月17日大温地区 Greater Vancouver 住宅单位:
新上市单位: 243
售出单位 : 119
价位变更 : 148

10月1-17日 (2011) 大温地区 住宅单位
新上市单位: 2606
平均每工作日新上市单位: 261
售出单位: 1261
平均每工作日售出单位: 126
售出/新上市 比例: 48%
预计月底总新上市单位: 5212
预计月底总售出单位: 2522

10月1-17日 (2010) 大温地区 住宅单位
新上市单位: 2066
平均每工作日新上市单位: 207
售出单位: 1128
平均每工作日售出单位: 113
售出/新上市 比例: 55%
2010月底总新上市单位: 3762
2010月底总售出单位: 2392
2010月底最后[售出/新上市] 比例: 64%

预计今年10月售出量比起去年上升5-10%,但新上市量预计比去年10月上升25-35% (1000-1300单位)。售出/新上市比例将比去年下跌6-8%, 继续走向买方市场

过去十年售出单位记录:
1999 1680
2000 1765
2001 2379
2002 2866
2003 3765
2004 2735
2005 3099
2006 2722
2007 3028
2008 1364
2009 3700
2010 2337

Saturday 15 October 2011

影响大温房市的因子分析

1. 不断上升的家庭债务 (8月30日新闻:50%的BC居民无法多存$25/周; 36%的加拿大人每年无法存任何钱;24%的加拿大人每年存少于$1000; 54%的加拿大人live paycheck to paycheck, 没有能力应付失业或紧急状况带来的打击. BC 家庭欠债量全国最高)
http://www.vancouversun.com/business/residents+have+unrealistic+hopes+shedding+debt+poll/5325177/story.html
http://www.newswire.ca/en/releases/archive/August2011/29/c6817.html


2. 政府的现在及未来的打房政策 (3月已经缩短偿还期, 减少re-financing 重新贷款的借款比例, 政府停止保险HELOC 房屋净值抵押贷款) - 已经有所见效。至六月底,re-financing 比政策推出前下跌40%。
房贷保险申请数量下跌 5%。
http://van.worldjournal.com/view/full_van/15263062/article-%E7%B7%8A%E7%B8%AE%E5%A5%8F%E6%95%88-%E6%88%BF%E8%B2%B8%E7%94%B3%E8%AB%8B%E5%A4%A7%E6%B8%9B?instance=hotbc

3. 经济再度/继续不景气 影响就业率。BC 地产协会已将此解释为造成2012年大温房市预测下跌的因素
http://www.vancouversun.com/business/home+sales+property+values+slow+growth+ebbs+BCREA/5307420/story.html

10月Update: 欧债危机影响范围将极为巨大,除了希腊,西班牙,意大利以外,法国也将受到波及。同时,中国经济前景低迷 (见第十点)。

4. 首次买屋者 (接棒者)不足 (因为许多"边际购买者" marginal buyer,原本还没有能力买房的人, 在最近几年的极低利率及极低买方门槛的环境下已经提早几年出手; 现在加拿大,尤其是BC的房屋拥有率已经接近70%, 是属于极高的比例。美国房市泡沫破灭时也是约70%拥屋率,现在降至66%,还在下降中)
http://www.vancouverreflections.com/bc-homeownership-is-70/
"In 2006, there were 817,230 households in Metro Vancouver; 531,725 (65%) were owners and 285,045 (35%) were renters."
http://housing-analysis.blogspot.com/2010/07/metro-vancouver-rental-and-ownership.html
http://www12.statcan.ca/census-recensement/2006/as-sa/97-554/table/t12-eng.cfm


由于提前买房者增加,导致租客相对减少。
租房空置率 (rental vacancy rate) 近两年反常上升。租房空置率小于1%的时代已经过去了。
BC: 从 3.1% (2010四月)升至 3.7% (2011四月)
温哥华:从 2.2% (2010四月)升至 2.8% (2011四月)
http://www.cmhc-schl.gc.ca/en/corp/nero/nere/2011/2011-06-09-0815.cfm

5. 40年来最低的利率最终上升。 银行已经开始减少一些浮动利率的discount.

6. 大量的战后婴儿潮2011开始达到65岁退休年龄。老年退休后卖投资房/换小房等趋势无法避免。年轻接棒者不足。 




7. 与房屋有关的税务及额外开支会继续上升
政府预算赤字 (尤其现在HST被推翻后)必须从增加其它税收来弥补。预算赤字在人口迅速老年化,青壮年(缴税者)减少的未来10-15年极难逆转。

8. BC 人口流失 (至别国,别省)加剧, 移民顺差减少。 人口净成长率继续降低

从1999到2010 一年比一年高的人口成长率,开始呈现衰退。
尤其是净跨国移民至BC的数量从2009年底大跌。 



BC人才外流现象在今年来更加严重。尤其是流至工作机会多,薪水高,房价较低的Alberta及Ontario.
http://vancouver.24hrs.ca/News/local/2011/07/17/pf-18432641.html

9. 移民政策改变 (未知)
移民是解决人口老化问题的重要方法。
但是人口老化的真正问题是, 缴税的赚钱的青壮年不够, 没有办法支持老化人口的庞大医疗/退休金开支。
加拿大政府及主流社会明白这点,所以将注重接受有专业才能的移民 (能定居及稳定工作,缴税),而非投资移民等,把房价推高但又不对经济/税务有同等付出。
(被炒高到远高于平均人民能负担的房价,对经济的健康不是好事)



10月14日:联邦政府14日建议收紧移民入籍英法语能力评估,听说读写能力必须达 "Canadian Language Benchmark Level 4".  若此新政通过,将对非英语系国家(尤其中国)移民申请大为不利。
http://www.iask.ca/news/canada/2011/1015/97192.html

10. 中国房地产泡沫濒临破灭,经济成长率将紧缩
http://globaleconomicanalysis.blogspot.com/2011/09/misleading-indicators-chinas-growth.html

http://globaleconomicanalysis.blogspot.com/2011/09/cash-crunch-in-china-picks-up-momentum.html

Friday 14 October 2011

10月 (2011) 大温地区 住宅单位 房市预测

10月1-13日 (2011) 大温地区 住宅单位
新上市单位: 2171
售出单位: 976
售出/新上市 比例: 45%
预计月底总新上市单位: 5428
预计月底总售出单位: 2440

10月1-13日 (2010) 大温地区 住宅单位
新上市单位: 1697
售出单位: 880
售出/新上市 比例: 52%
2010月底总新上市单位: 3762
2010月底总售出单位: 2392
2010月底最后[售出/新上市] 比例: 66%

预计今年10月售出量比起去年微升5-10%,但新上市量预计比去年10月上升25-35% (1000-1300单位)。售出/新上市比例将比去年下跌6-8%, 继续走向买方市场

过去十年售出单位记录:
1999 1680
2000 1765
2001 2379
2002 2866
2003 3765
2004 2735
2005 3099
2006 2722
2007 3028
2008 1364
2009 3700
2010 2337

Friday 7 October 2011

2001-2013 大温房市官方数据 REBGV Stats Package (PDF)

以下数据每月初更新 Updated Monthly
2013-03 大温房市官方数据 Mar REBGV Stats (PDF)
2013-02 大温房市官方数据 Feb REBGV Stats (PDF)
2013-01 大温房市官方数据 Jan REBGV Stats (PDF)
2012-12 大温房市官方数据 Dec REBGV Stats (PDF)
2012-11 大温房市官方数据 Nov REBGV Stats (PDF)
2012-10 大温房市官方数据 Oct REBGV Stats (PDF)
2012-9 大温房市官方数据 Sep REBGV Stats (PDF)
2012-8 大温房市官方数据 Aug REBGV Stats (PDF)
2012-7 大温房市官方数据 Jul REBGV Stats (PDF)
2012-6 大温房市官方数据 Jun REBGV Stats (PDF)
2012-5 大温房市官方数据 May REBGV Stats (PDF)
从此以上,地产协会采用 "更" 新的HPI指标价计算方式.
(From here up, another new HPI forumla was introduced)

2012-4 大温房市官方数据 Apr REBGV Stats (PDF)
2012-3 大温房市官方数据 Mar REBGV Stats (PDF)
2012-2 大温房市官方数据 Feb REBGV Stats (PDF)
2012-1 大温房市官方数据 Jan REBGV Stats (PDF)
从此以上,地产协会采用 新的HPI指标价计算方式.
(From here up, new HPI forumla was introduced)

2011-12 大温房市官方数据 Dec REBGV Stats (PDF)
2011-11 大温房市官方数据 Nov REBGV Stats (PDF)
2011-10 大温房市官方数据 Oct REBGV Stats (PDF)
2011-9 大温房市官方数据 Sep REBGV Stats (PDF) 
2011-8 大温房市官方数据 Aug REBGV Stats (PDF)
2011-7 大温房市官方数据 Jul REBGV Stats (PDF) 
2011-6 大温房市官方数据 Jun REBGV Stats (PDF) 
2011-5 大温房市官方数据 May REBGV Stats (PDF) 
2011-4 大温房市官方数据 Apr REBGV Stats (PDF) 
2011-3 大温房市官方数据 Mar REBGV Stats (PDF) 
2011-2 大温房市官方数据 Feb REBGV Stats (PDF) 
2011-1 大温房市官方数据 Jan REBGV Stats (PDF) 

2010-12 大温房市官方数据 Dec REBGV Stats (PDF) 
2010-11 大温房市官方数据 Nov REBGV Stats (PDF)
2010-10 大温房市官方数据 Oct REBGV Stats (PDF) 
2010-9 大温房市官方数据 Sep REBGV Stats (PDF) 
2010-8 大温房市官方数据 Aug REBGV Stats (PDF)
2010-7 大温房市官方数据 Jul REBGV Stats (PDF) 
2010-6 大温房市官方数据 Jun REBGV Stats (PDF) 
2010-5 大温房市官方数据 May REBGV Stats (PDF) 
2010-4 大温房市官方数据 Apr REBGV Stats (PDF) 
2010-3 大温房市官方数据 Mar REBGV Stats (PDF) 
2010-2 大温房市官方数据 Feb REBGV Stats (PDF) 
2010-1 大温房市官方数据 Jan REBGV Stats (PDF) 

2009-12 大温房市官方数据 Dec REBGV Stats (PDF) 
2009-11 大温房市官方数据 Nov REBGV Stats (PDF)
2009-10 大温房市官方数据 Oct REBGV Stats (PDF) 
2009-9 大温房市官方数据 Sep REBGV Stats (PDF) 
2009-8 大温房市官方数据 Aug REBGV Stats (PDF)
2009-7 大温房市官方数据 Jul REBGV Stats (PDF) 
2009-6 大温房市官方数据 Jun REBGV Stats (PDF) 
2009-5 大温房市官方数据 May REBGV Stats (PDF) 
2009-4 大温房市官方数据 Apr REBGV Stats (PDF) 
2009-3 大温房市官方数据 Mar REBGV Stats (PDF) 
2009-2 大温房市官方数据 Feb REBGV Stats (PDF) 
2009-1 大温房市官方数据 Jan REBGV Stats (PDF) 

2008-12 大温房市官方数据 Dec REBGV Stats (PDF) 
2008-11 大温房市官方数据 Nov REBGV Stats (PDF)
2008-10 大温房市官方数据 Oct REBGV Stats (PDF) 
2008-9 大温房市官方数据 Sep REBGV Stats (PDF) 
2008-8 大温房市官方数据 Aug REBGV Stats (PDF)
2008-7 大温房市官方数据 Jul REBGV Stats (PDF) 
2008-6 大温房市官方数据 Jun REBGV Stats (PDF) 
2008-5 大温房市官方数据 May REBGV Stats (PDF) 
2008-4 大温房市官方数据 Apr REBGV Stats (PDF) 
2008-3 大温房市官方数据 Mar REBGV Stats (PDF) 
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